Giá bán liên tục được thiết lập lại

Thực trạng giá căn hộ tại Hà Nội tăng hàng tỷ đồng chỉ trong vài tháng đang khiến nhiều người dân tìm mua nhà phải đau đầu.

"Cách đây nửa năm tôi đã đi xem một căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực Mỹ Đình, chủ đầu tư rao giá khoảng 3,2 tỷ đồng. Tới đầu tháng 6 này quay lại thì cũng căn đó, đã lên gần 5 tỷ, trong khi dự án chưa bàn giao xong", anh Quốc Anh, một nhân viên văn phòng tại Hà Nội chia sẻ, "Tôi chưa kịp quyết thì giá đã nhảy, giờ chưa biết tính sao vì tài chính có hạn mà giá thì cứ leo thang".

Câu chuyện của anh Quốc Anh chia sẻ không phải là trường hợp hiếm gặp. Từ cuối năm 2024 đến nay, nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng mạnh, nhưng ở khu vực trung tâm, bên trong đường vành đai 3 vẫn khan hiếm. Hơn 90% nguồn cung căn hộ Hà Nội được đóng góp bởi các dự án tại khu vực vùng ven. Hầu hết các dự án đều đưa ra mức giá cao, trên 100 triệu đồng/m2.

Thực trạng giá căn hộ tại Hà Nội tăng hàng tỷ đồng chỉ trong vài tháng đang khiến nhiều người dân tìm mua nhà phải đau đầu. Ảnh minh hoạ.

Tại một số dự án mới mở bán ở Hà Đông, dù được giới thiệu là "thuộc phân khúc bình dân", nhưng giá đã từ 50 - 60 triệu đồng/m², tức tương đương từ 4 - 5 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ. Mức giá này khiến nhiều gia đình vốn kỳ vọng mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại giá thấp cảm thấy nản lòng.

Ở góc độ khác, một số người dân tham gia thị trường với góc nhìn đầu tư, tìm kiếm cơ hội sinh lời từ sự biến động giá trị bất động sản. Chị Hoàng Hà, một người kinh doanh tự do tại Hà Nội cho biết, chị đã mua một căn hộ ở khu vực Linh Đàm với giá hơn 3 tỷ đồng và bán lại sau vài tháng với giá 3,8 tỷ đồng, lãi hơn 600 triệu đồng.

"Tôi mua căn hộ này ban đầu vì thấy giá còn tốt so với mặt bằng khu vực. Lúc đó tôi cũng nghĩ có thể bán lại được sớm nếu thị trường sôi động", chị Hà kể, "Ai ngờ chỉ vài tuần sau khi tôi bán, người mua tiếp theo lại ‘găm hàng’ rao tiếp giá 4,7 tỷ mà mãi chưa có ai hỏi mua. Cứ tưởng dễ lời, nhưng không phải lúc nào cũng đúng thời điểm".

Sự hiện diện của nhà đầu tư trên thị trường là điều tất yếu, phản ánh nhu cầu tích lũy tài sản trong bối cảnh dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sự chênh lệch giữa mục đích mua để ở và mua để đầu tư đang tạo ra những nhịp tăng giá mà không phải người dân nào cũng theo kịp.

Tại thị trường thứ cấp - nơi diễn ra các giao dịch chuyển nhượng lại giữa người dân, vẫn duy trì sức nóng nhất định. Nhiều căn hộ vừa bàn giao đã được rao bán lại với mức chênh hàng trăm triệu đồng so với giá gốc. Đây được cho là kết quả của cả cung cầu thực lẫn kỳ vọng lợi nhuận, khiến mặt bằng giá mới được thiết lập liên tục theo từng đợt mở bán hoặc sang nhượng.

Tâm lý "đầu tư vào đất" tiềm ẩn nguy cơ gây nhiễu động thị trường 

Thực tế, giá bất động sản tăng cao trong thời gian qua là hệ quả của nhiều yếu tố đan xen, từ chi phí đầu vào, thủ tục pháp lý đến tâm lý đầu tư trong xã hội. Do đó, việc phân tích đúng nguyên nhân gốc rễ là cần thiết để xây dựng giải pháp điều tiết phù hợp.

Trao đổi với phóng viên Thời báo VTV, bà Lưu Hồng Ngọc, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản, cho rằng có ít nhất ba "nút thắt" đang ảnh hưởng trực tiếp đến cơ cấu giá bất động sản hiện nay. Trong đó, yếu tố tâm lý đầu tư, tích trữ bất động sản đang ngày càng đóng vai trò đáng kể, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động.

Theo bà Ngọc, khi các kênh đầu tư tài chính như chứng khoán, vàng hay gửi tiết kiệm tiềm ẩn rủi ro hoặc kém hấp dẫn, bất động sản trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều người dân để bảo toàn giá trị tài sản. Đây là phản ứng tài chính dễ hiểu và không thể xem là tiêu cực. Tuy nhiên, khi kỳ vọng tăng giá trở nên phổ biến, việc mua để giữ rồi chờ giá lên đã vô tình làm giảm lượng cung lưu thông thực tế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở phù hợp với người có nhu cầu ở thực.

Cùng quan điểm, bà Lê Nguyễn Hồng Phương, Giám đốc Trung tâm Quan hệ Quốc tế, Viện Nghiên cứu và Phát triển Bất động sản phân tích: "Cầu bất động sản có hai loại: một là để ở, để sản xuất – kinh doanh; hai là để đầu tư, tích trữ. Trong đó, cầu đầu tư đang bị 'thổi phồng', xuất phát từ thói quen và khẩu vị đầu tư phổ biến là ‘thích bỏ tiền vào đất’. Và khi bất động sản đã qua tay nhà đầu tư thì tất yếu phải bán giá cao hơn, thậm chí dùng chiêu trò để đẩy giá".

Tâm lý đầu tư đất như một "kênh phòng thủ" trước biến động vĩ mô là điều chính đáng, nhưng lại góp phần khiến thị trường bị bóp méo. Người dân có xu hướng giữ đất, giữ nhà chờ tăng giá, không đưa vào lưu thông hoặc khai thác thực sự. Điều này làm giảm nguồn cung hữu hiệu và hút dòng tiền ra khỏi các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh khác. Về lâu dài, không chỉ làm tăng chi phí sinh hoạt, mà còn làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia do chi phí đầu vào sản xuất bị đội lên.

Bà Lê Nguyễn Hồng Phương, Giám đốc Trung tâm Quan hệ Quốc tế, Viện Nghiên cứu và Phát triển Bất động sản.

"Có thể coi đây là một trong những "nút thắt" lớn trong thị trường bất động sản hiện nay. Khi chưa xuất hiện những kênh đầu tư sản xuất – kinh doanh đủ hấp dẫn, bất động sản mặc nhiên trở thành lựa chọn ưu tiên, khiến dòng tiền tiếp tục dồn vào đất, tạo áp lực lên giá trong thời gian dài”, bà Phương nhận định.

Liên quan đến hiện tượng đấu giá đất để thổi giá, tạo sốt ảo, vị chuyên gia cho rằng đây là biểu hiện của đầu cơ chứ không phải đầu tư bền vững. Hệ quả là ngay cả khi giá có điều chỉnh, mức giảm thường không đáng kể, khiến người có nhu cầu ở thật vẫn không thể với tới.

Để góp phần "lành mạnh hóa" thị trường, nhiều chuyên gia đề xuất một số giải pháp kiểm soát như: hạn chế chuyển nhượng trong thời gian ngắn đối với một số phân khúc, đánh thuế cao nếu giao dịch sớm và minh bạch hóa giá bán từ sơ cấp đến thứ cấp. Đồng thời, chính quyền địa phương có thể tăng cường giám sát giao dịch ở cấp cơ sở, đặc biệt tại các dự án nhà ở xã hội, nhằm thiết lập một thị trường vận hành minh bạch và văn minh hơn.

Ngoài ra, có thể ứng dụng công nghệ số để quản lý dữ liệu thị trường theo thời gian thực, từ đó có thể đưa ra cảnh báo sớm và kiểm soát cung – cầu hiệu quả hơn, thay vì chỉ phản ứng khi thị trường đã “nóng”.

Theo VTV.vn